Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do 100 000 zł, 12,5% powyżej, małżonkowie, współwłaściciele i zaliczki
Wyłącznie szacunki, nie porada finansowa. Wpisane dane pozostają na urządzeniu. Sprawdzono 17 października 2026.Wynajem mieszkania poza działalnością opodatkowany jest stawką 8,5% czynszu do 100 000 zł rocznie i 12,5% powyżej, bez odliczania kosztów. Mieszkanie wynajmowane za 3500 zł miesięcznie przez cały rok daje 42 000 zł przychodu i 3570 zł podatku, płaconego po około 298 zł do 20. dnia każdego następnego miesiąca.
Ta strona została przetłumaczona maszynowo z angielskiego oryginału. Tłumaczenie nie zostało jeszcze sprawdzone przez człowieka, dlatego wiążąca jest wersja angielska. Przeczytaj angielski oryginał
2026 · Stawki i zasady odczytane ze źródeł wymienionych na tej stronie (najstarsze w dniu 17 października 2026); od tego czasu mogły się zmienić.
Wpisz miesięczny czynsz i liczbę miesięcy najmu w tym roku.
Dodaj inne przychody z najmu, na przykład opłaty, które najemca płaci Tobie.
Wybierz, kto płaci podatek: tylko Ty, małżonkowie po połowie, jeden małżonek za oboje albo Twój udział współwłaściciela.
Odczytaj roczny podatek, czynsz po podatku i każdą zaliczkę miesięczną lub kwartalną.
Kalkulator oblicza ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od czynszu z mieszkania lub domu wynajmowanego prywatnie, poza działalnością gospodarczą.
Stawki. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego można opodatkować wyłącznie ryczałtem (art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Podatek wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4). Kosztów się nie odlicza: remonty, meble i amortyzacja nie obniżają podatku (art. 12 ust. 2).
Co się liczy. Podatek należy się od kwot faktycznie otrzymanych w roku kalendarzowym. Czynsz liczy się w całości, podobnie inne kwoty, które najemca płaci Tobie jako przychód. Kaucja, którą zwrócisz, nie jest przychodem.
Małżonkowie i współwłaściciele. Każdy współwłaściciel rozlicza swój udział; bez dowodu przeciwnego udziały są równe (art. 12 ust. 5). Małżonkowie ze wspólnością majątkową rozliczają po połowie, więc każde ma własne 100 000 zł po 8,5%. Mogą zamiast tego złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich, do 20. dnia miesiąca po pierwszym czynszu w roku (art. 12 ust. 6–7). Powyżej 100 000 zł rocznie podział jest tańszy: od 120 000 zł jedna osoba płaci 11 000 zł, a dwie połowy razem 10 200 zł.
Płatność. Ryczałt płaci się co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca albo co kwartał, jeśli spełniasz warunki; za grudzień lub ostatni kwartał do 20 stycznia (art. 21). Każda wpłata to podatek od przychodu od początku roku pomniejszony o to, co już wpłacono, więc miesiąc przekroczenia 100 000 zł łączy obie stawki. Podstawę i podatek zaokrągla się do pełnych złotych (art. 63 Ordynacji podatkowej).
Czego kalkulator nie liczy. Nieliczne odliczenia od przychodu w ryczałcie (art. 11), zwracane kaucje, najem krótkoterminowy prowadzony jako działalność i samo zeznanie PIT-28 nie są uwzględnione. Najem w ramach działalności, ze składkami ZUS i zdrowotną, liczy Poland B2B vs Employment Calculator.
Wszystko działa w przeglądarce; nic, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.
Przychody z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem: 8,5% otrzymanego czynszu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Kosztów się nie odlicza. Wynajem mieszkania za 3500 zł miesięcznie przez cały rok daje 42 000 zł przychodu i 3570 zł podatku.
Tak. Małżonkowie ze wspólnością majątkową rozliczają po połowie czynszu, więc każde ma własne 100 000 zł po 8,5%. Przy 120 000 zł czynszu oszczędza to 800 zł w porównaniu z jedną osobą. Mogą też złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich, do 20. dnia miesiąca po pierwszym czynszu.
Co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca albo co kwartał do 20. dnia miesiąca po kwartale, jeśli spełniasz warunki; za grudzień lub czwarty kwartał do 20 stycznia. Roczne zeznanie PIT-28 rozlicza potem cały rok.
Tylko od części Twojego przychodu z najmu powyżej 100 000 zł w roku kalendarzowym. W miesiącu przekroczenia progu zaliczka łączy obie stawki: płaci się podatek od całego przychodu od początku roku pomniejszony o kwoty już wpłacone.
Nie. Ryczałt płaci się od przychodu bez kosztów, więc remonty, meble, opłaty płacone samodzielnie i amortyzacja nie zmniejszają podatku. Przychód mogą obniżyć tylko nieliczne odliczenia wymienione w art. 11 ustawy o ryczałcie.
Nie. Wynajem własnego mieszkania prywatnie nie jest działalnością gospodarczą, więc nie płaci się od niego składek ZUS ani składki zdrowotnej. Płaci się tylko ryczałt 8,5% lub 12,5%; dlatego najem w ramach firmy liczy się inaczej.
Stawki i przepisy się zmieniają; przed oparciem się na danej liczbie należy sprawdzić źródło.
Nadal coś nie działa? Zapytaj o narzędzie Kalkulator podatku od najmu 2026 a odpowiedzieć może każdy, kto zna odpowiedź. Konto nie jest potrzebne.